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都市圈時代房企的發展新邏輯

2019年07月01日10:52   來源:中國指數研究院

  2019年2月18日,國務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》,重點打造大灣區都市圈;2月21日,國家發改委在官網公布《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》,提出到2022年,中國都市圈同城化取得明顯進展;5月13日,中共中央政治局召開會議審議了《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》,長三角區域協同發展按下了快進鍵……種種利好政策的密集出臺均意味著,中國城市化將全面進入“都市圈/城市群時代”。

  而當前頗受重視的都市圈/城市群是否一直都受國家政策青睞?都市圈/城市群是否是城市化未來發展的主要方向,對區域房地產發展將產生怎樣的影響?面臨都市圈/城市群發展的重大利好,房企是否積極應對?作為中國新型城鎮化的身體力行者,碧桂園如何通過交通、科技產業、人才引力助力城市群發展?本文將進行簡要分析。

  從限制發展到國家戰略支持,都市圈/城市群迎發展機遇

  通過對以往城市發展政策進行梳理,2000年以前我們始終實行的都是限制大城市,以發展小城鎮、小城市為主的粗放型發展戰略。50年代我國政府采用“控制大城市,發展小城鎮”的戰略方針。改革開放以來,先后提出多種城市發展戰略,都是以強調發展小城鎮為主。1980年,國家建設委員會提出“控制大城市規模,合理發展中等城市,積極發展小城市”的城市發展戰略方針;1990年開始實施的《城市規劃法》提出了“嚴格控制大城市規模,合理發展中等城市和小城市”的城市化發展戰略方針。

  城市群政策自2006年首次提出以來,2015年后進入政策密集出臺階段,獲國家戰略支持。2006年,國家“十一五”規劃綱要國首次提出“把城市群作為推進我國城鎮化進程的主體形態”,“十二五”規劃進一步將其作為城市化保障的重要政策。自2015年起,各項政策出臺更為密集,全國20個城市群進入正式編制階段,多個城市群發展規劃相繼獲批,城市群全面提速發展。

  當前,京津冀、粵港澳、長三角一體化均上升為國家戰略,2019年2月18日,《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出臺,《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》審議,城市群政策再次向前邁進一大步。同時,2019年2月21日,國家發改委發布《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》,這意味著,中國城鎮化全面進入了“都市圈/城市群時代”。

  圖:我國城市群/都市圈政策梳理

  數據來源:中國指數研究院搜集整理

  都市圈/城市群是城市化未來發展主要方向,經濟、房地產發展潛力顯著

  中國指數研究院通過研究發現,城市化進程遵循城市→都市圈→城市群→大都市帶的階段性規律,城市群是城市化發展的高階表現。從世界城市普遍的發展規律來看,城市的最初發展都是以核心大城市的虹吸效應為主,吸聚周邊小城市的各類資源,核心城市地位不斷強化,此后,核心城市的人口及資源承載力遇到瓶頸,開始有意識的向周邊城市擴散、輻射形成新城新區,溢出效應顯現。外溢效應的產生,使城市之間的關聯度得以提升,隨著各類生產要素聯系的日益緊密,核心城市及其周邊將形成城市群的網狀輻射。最終,若干城市群之間人口、經濟活動彼此聯系,大都市帶由此形成。

  圖:城市化發展階段

  數據來源:中國指數研究院搜集整理

  城市群定位高端、綜合經濟實力強,是一國經濟的增長級、人口規模大、產業發達,是國家參與全球競爭與國際分工的全新地域單元,能夠產生巨大的集聚經濟效益,是一個國家城市化升級的主要載體。

  表:全球五大城市群定位、2010年經濟及人口占比

  數據來源:中國指數研究院搜集整理

  城市群推動城市化升級的內在邏輯是通過產業、人口、交通三大要素之間的相互作用和影響,從而推動城市群的快速發展。在城市群的發展過程中,產業由低端逐步走向高端,一、二產業占比迅速下降,第三產業占比迅速上升,在此過程中帶動了就業人口的增長及高素質人才的集聚;而人口的發展進一步帶動城市群的擴張及人口的流動與集聚,產業的進一步升級;作為城市群內各城市間連接的重要紐帶,軌道交通成為影響人口、產業變動遷移的重要因素。

  因此,在城市群發展的不同階段,房地產面臨不同的發展機遇,且受益于強大的經濟實力、規模化人口及高端產業,城市群內房地產發展潛力整體優于非城市群內區域。以房價為例,城市群內城市的房價一般高于非城市群城市房價;產業等級越高、人口越集聚,城市房價越高。美國房價最高的20個城市除火奴魯魯外,均屬于西海岸和東北部大西洋沿岸城市群。房價最高的舊金山和圣何塞是“硅谷”所在地,圣克魯茲緊鄰“硅谷”。國內同樣如此,深圳、上海分別作為科技創新中心、金融中心,產業等級越高,房價遙遙領先。

  通過對國外城市群進行研究,城市群是城市化的高級表現,是城市化未來發展主要方向,是一國經濟的重要增長極,人口吸引力強,房地產發展潛力顯著。

  迎發展機遇,房企積極強化都市圈/城市群布局

  受益于政策的重大利好,當前都市圈與城市群成為中國城市發展主流趨勢,并為房地產行業的健康發展帶來重大發展機遇,因此各房企積極強化都市圈/城市群布局。根據中國指數研究院發布的《2019中國房地產百強企業研究報告》顯示,百強企業拿地聚焦于熱點城市群,新增土儲面積最為集中的區域是長三角、成渝、中原、長江中游及海西城市群,新增土儲面積分別達到總量的 21.3%、10.8%、 9.8%、 9.4%及 8.2%,其中長三角是新增土儲面積最多的區域,中原、海西城市群的新增土儲面積分別提升 51.4%、 14.2%,增長明顯。

  此外,從中國指數研究院發布的《2019年1-5月全國土地成交金額、成交面積城市排行榜TOP10》亦可看出城市群是房企布局重點。上榜的15個城市均是各城市群核心或重要節點城市,其中長三角覆蓋城市如杭州、蘇州、上海是房企重點關注區域,京津冀覆蓋城市天津,成渝城市群核心城市成都、重慶均是房企重點布局區域,粵港澳區域囿于土地供應有限,僅廣州入圍土地成交金額、成交面積TOP10榜單。

  圖:2019年1-5月全國土地成交城市排行榜TOP10

  數據來源:CREIS中指數據庫

  緊跟城市化發展進程,碧桂園助力城市群發展

  作為中國新型城鎮化進程的身體力行者,在我國城鎮化的發展浪潮中,經合企業發展策略和布局,碧桂園27年以來可劃分為4個發展階段:1.0版是郊區大盤;2.0版是三四線城市核心區的高端改善型住房;3.0版是以科技小鎮為代表的產城融合項目。目前正向第四個階段4.0進軍,結合城市群發展趨勢,通過TOD、產城、機器人谷等項目,強化交通優勢、以科技吸引人才回歸,助力都市群/都市圈的整體發展。

  通過梳理碧桂園在不同階段的發展特征可以發現:碧桂園始終堅持順勢而為,緊抓政策發展機遇,踏準城鎮化發展機遇,跟隨國家戰略步伐,堅定助力國家城鎮、城市化發展。90年代到新世紀初,房地產市場呈現總量短缺特征,城市經濟功能面臨向外擴張趨勢,碧桂園順勢而為,開啟1.0發展模式,在一線城市郊區開發滿足首套置業剛需、規模均在萬畝左右的大盤及超大盤,助力核心城市郊區化發展;伴隨住房告別短缺,居民改善性需求迫切時代來臨,碧桂園緊抓棚改機遇,選取三四線城市核心區域建造好房子,助力居民改善性需求釋放;在城市化進程進入更高階段,不僅要解決土地的城鎮化,更要解決人的城鎮化,滿足就業及培育先進產業的需求下,碧桂園利用27年來的“造城”經驗,通過持續創新研發高質量建造體系,提升產品質量、推動行業建造方式變革,用高科技打造智慧社區,提升社區服務水平,拓展長租公寓、產業地產、商業地產等創新業務,提供更豐富的產品和服務,踐行產品責任,利用產城融合科技小鎮配套最好的商業、教育、醫療、交通等多重資源,實現職住一體,宜居宜業。

  當前,在中國城市化進程將逐步邁入都市圈與城市群的發展階段背景下,碧桂園早已洞悉城市群推動城市化升級的內在邏輯,通過產業、人口、交通三大要素之間的共同升級,開啟4.0模式,遵循“環核心城市”的投資策略,聚焦都市圈核心城市外圍區域,提前布局TOD、產城、機器人谷等項目,強化環都市圈區域的產業優勢、交通優勢及人才優勢,助力都市群的發展與騰飛。

  碧桂園最重要的舉措是“產業先行”,以“產業+地產+金融+應用場景”力推產城融合,目前已經在粵港澳、長三角、京津冀、環渤海等地布局一批產城項目,打造產業發展平臺,助力實體經濟和城市群的發展。為實現產業導入,碧桂園與不同實力的企業展開跨界合作,以嫁接資源。目前已聚集包括思科、富士康、華興資本、創新工場、清華大學、中科院綜合研究中心在內的企業機構超過1200家,涵蓋電子信息、智能制造、新能源、新型交通、航空航天、生命科學、新材料、創新服務等八大產業資源,其中包括50多家世界500強,助力科技小鎮形成完備的產業集群和創新聯盟;在引才、留才方面,通過產城融合,高科技產業導入,實現城市群內人才的合理流動和聚集,助力城市群人口的合理分布;通過布局TOD項目,進一步與片區產業、城市群發展互動互補,強化環都市圈的發展。

  以粵港澳大灣區為例,碧桂園遵循“環核心城市、重點城鎮強勢布局”的投資策略,聚焦都市圈核心城市外圍區域,通過產業、高科技人才引入、TOD項目拓展,助力粵港澳灣區發展。土地拓展方式上,產城融合是亮點。目前僅佛山已有五大產城項目落地,預計能為社會提供超三萬個就業崗位,其中南方智谷·順德新能源汽車小鎮、佛山雙子星城兩個項目被列入2019年廣東省重點建設項目;與此同時,隨著城市軌道交通的高速發展,碧桂園開啟了“廣佛融城”的新高度,布局了順德未來城、碧桂園嶺南盛世、碧桂園鳳凰灣等多個TOD標桿項目;此外,碧桂園斥資800億元,在順德打造博智林機器人谷,五年后將成為全國一流的機器人教育、研發、制造和應用基地。隨著《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的公布,TOD、產城、機器人谷等項目更是迎來了國家層面的利好,并為后期發展帶來強有力的護航。

  圖:碧桂園粵港澳大灣區重點產城項目投資布局情況

  數據來源:中國指數研究院搜集整理

  從土儲分布來看,亦可看出碧桂園都市圈/城市群布局特征突出,高度集中在大本營粵港澳大灣區和長三角兩大核心城市群。年報數據顯示,2018年碧桂園于中國內地的土地儲備中,廣東、江蘇、安徽、浙江等省份分別占比24%、10%、6%、4%,合計高達44%,這四個省份正是粵港澳大灣區及長三角經濟區所在的區域。此外,碧桂園在長江中游城市群和中原城市群的土地儲備占比也較高,2018年這兩個城市群核心區域湖南、湖北及河南等省份土儲占比分別為7%、5%、6%。得益于較早的都市圈/城市群布局策略及持續的強化深耕,碧桂園銷售業績強勁增長,銷售額持續位列榜首,未來伴隨項目的逐步入市,都市圈/城市群的快速發展,企業未來發展潛力顯著。

  圖:近十年碧桂園土地儲備走勢情況

  備注:2009-2013年為總土儲面積,2014-2018年為權益土儲面積

  圖:2018年碧桂園中國內地土地儲備分布情況(按權益面積)

  數據來源:碧桂園2018年年報

  從限制發展到國家戰略支持,都市圈/城市群迎來發展機遇,作為城市化未來發展主要方向,其發展潛力顯著,因此各房企積極強化都市圈/城市群布局。作為中國新型城鎮化進程的身體力行者,碧桂園始終堅持順勢而為,踏準城鎮化發展機遇,堅定助力國家城鎮、城市化發展進程。在中國城市化進程將逐步邁入都市圈與城市群的發展階段背景下,碧桂園開啟4.0模式,強化環都市圈區域的產業優勢、交通優勢及人才優勢,實現綠色發展、可持續發展,助力都市群的發展與騰飛,未來發展潛力顯著。

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作者:小編

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